市场回暖势头强劲,2月广州二手房成交谷底反弹,环比大涨近8成

2023年2月，据协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为9938宗；

环比2023年1月同期（6025宗）环比大涨78.7%，同比去年2月上涨1.4倍。

(资料图)

目前市场基本面向好，市场交投氛围活跃，成交回暖势头强劲，二手成交重回近万宗水平，创21个月以来的新高。

价格方面，本月二手网签均价为29261元/㎡，环比上月微跌2.8%。

广州中原研究发展部认为，2月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）楼市回暖，买家陆续入市。

在疫情基本结束后，国内各行各业强势复苏，客户购房信心正加速修复，加上学位需求旺季的促进下，不少因去年疫情、经济因素而积压的购房需求逐步释出，市场回暖形势大好。

据监测显示，本月中原新增购房客户数量、带看量环比上月净增7-8成左右。

（2）业主报价信心增强，心理价位回调。

目前市场成交向好，成交周期缩短，客户带看量增加，促使业主对后市信心明显增强，议价空间收窄，尤其是如东风东、珠江新城等交投活跃板块。

据监测中原数据显示，2月中原报价指数为37.12%，较去年第四季度上升7-16%左右。

（3）业主放盘明显积极，市面新增盘源增多。监测显示，春节过后，市场回暖，二手业主供应明显较年前积极，中原录得的新增放盘量较1月增加3-4成左右，促使买家可选择性增多，广州二手楼市更趋健康、平稳。

（4）刚性需求释放，外围区成交占比大涨。

春节过后，经济复苏，不少积压需求的刚性买家开始陆续入市，花都、增城两区共成交占比大涨至22.7%，环比净增3.3%。

二、分区点评

外围区成交占比涨幅明显，番禺成交稳居榜首

从各区成交情况来看，各个区域成交均有不同程度的上扬。

其中，花都、增城、南沙三大外围郊区成交涨幅最为明显，本周分别成交1227宗、1025宗、370宗，分别环比大涨117.2%、99.8%、103.3%；

另外，本月荔湾、海珠、越秀、白云、天河五大中心区域分别成交701宗、1282宗、937宗、898宗、1208宗，环比分别净增61.5%、82.6%、、81.2%、51.2%、67.5%。

特别指出的是，本月番禺成交持续活跃，本月共成交1329宗，环比增加66.1%，稳居各区榜首位置。

1、天河区：珠城需求持续高位，成交创近年来新高

2023年2月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为1208宗，环比上涨67.5%。

而二手住宅网签均价为56626元/㎡。

据监测发现，本月珠江新城需求居高不减，成交宗数成功破百，环比大增1.6倍，成交量更是创近年来的新高。

其中，板块活跃楼盘主要以中海花城湾、嘉裕公馆为主，其成交均价分别为17785元/㎡、16586元/㎡。

另外，由于本月珠江新城板块需求火爆，客户看房热情较高，二手带看量、新增客户数量均较年前增加3-4成，促使业主叫价更为强硬，让利空间较年前明显收窄；

部分优质的稀缺户型楼盘甚至出现反价的情况，议价空间基本集中在3%以下。

广州中原研究发展部认为，目前市场基本面向好，经济环境稳步复苏，信贷环境松绑，对于卖一买一的客户而言属于较佳的入市时机。

2、越秀区：学位房需求旺，小面积房源受追捧

2023年2月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为937宗，环比上涨81.2%。

而二手住宅网签均价为51924元/㎡。目前区域活跃板块以东风东、北京路板块为主要支撑。

板块2月成交均价分别为79736元/㎡、62333元/㎡。

其中，东风东板块活跃楼盘为东风广场及水荫路一带的散盘，成交均价分别为103272元/㎡、53785元/㎡。

据调研了解，不少买家急于能让孩子今年年内能够顺利入学，促使本月咨询、购买学位需求的买家明显增加，小户型房源需求尤其活跃。

据监测显示，越秀区60㎡以下及60-90㎡的户型房源成交占比大增，分别为38.7%、40.1%，环比净增4.2%、4.9%。

另外，目前如东风东、北京路等优质教育资源板块房源议价空间亦进一步收窄，议价空间缩小至3-5%左右，较年前的8-10%有显著减少。

因此，广州中原研究发展部建议，近期为学位需求的高峰期，如果有该需求的买家建议尽快入市；

不然按照目前的楼市走势来看，后市盘源报价上调、议价空间收窄可能性较大。

3、海珠区：海珠西市场热度不减，滨江东成交略有起色

2月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1282宗，环比上月回升82.6%，二手住宅网签均价为36391元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块成交表现尚可，楼市交投氛围相对活跃，其成交均价分别为56008元/㎡。

而本月海珠西板块成交最为活跃楼盘为光大花园，其成交均价为80844元/㎡。

据广州中原研究发展部调研了解，本月滨江东板块成交有所起色，二手住宅带看量出现显著增加，环比上月同期提升4-5成左右。

广州中原研究发展部认为，本月滨江东板块需求回暖主要有两方面原因：

一方面，近期市场调控松绑，经济复苏，不少前段时间积压的高端改善客户抢先入市，促使本月滨江东板块需求升温。

另一方面，前几个月滨江东板块房源去化缓慢，累计了不少优质的盘源和客源，加上目前滨江东板块业主报价合理，议价空间虽较年前有所收窄；

但客户的接受意愿依然较高，可选择性较多，促使本月成交略有回升。

4、荔湾区：芳村市场需求活跃，成交占比稳步攀升

2023年2月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为701宗，环比上涨61.5%，而二手住宅网签均价为33933元/㎡。

本月荔湾区康王路板块成交活跃度较1月份有所回升，成交活跃楼盘主要集中散盘盘源，比如周门街散盘、沙面街散盘等，本月板块成交均价仅为44670元/㎡。

另外，本月芳村板块成交表现相对亮眼，成交亦明显回升，中介网签占比上涨至27.2%。

广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要原因：

一方面，片区楼价处于区域洼地，多个优质盘源对于刚需客户吸引力大。

不少楼梯楼盘源套均总价不超过250万元/套，入市门槛低。

另一方面，片区配套设施逐渐成熟，多条地铁线路规划建设亦较大程度弥补片区交通配套的缺陷，未来片区发展潜力巨。

5、白云区：罗冲围需求持续活跃，机场路成交有所好转

2023年2月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为898宗，环比回升51.2%。

而二手住宅网签均价为29742元/㎡。

据监测发现，本月白云区罗冲围板块成交持续火热，2023年2月罗冲围板块中原成交均价为36975元/㎡。

在罗冲围板块中，富力半岛花园、富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为36323元/㎡、37430元/㎡。

而前段时间需求略有萎缩的机场路板块，本月成交再度回暖。

录得的购房客数量、带看量环比1月上涨8成以上。

板块主要成交盘源以飞云楼、云逸苑为主的刚需盘源，入市门槛较低，其成交均价为25394元/㎡、33104元/㎡，成绩客户以90后刚需客户为主。

广州中原研究发展部认为，机场路板块成交明显回升主要原因在于：

一方面，前段时间市场表现低迷，从而经历一段时间的“蓄客”后，本月市场需求属于合理回升；

另一方面，去年因疫情及经济环境因素影响，刚需客户不敢贸然入市，从而选择观望。

而春节过后，各行各业经济逐步复苏，有效提振刚需买家的楼市信心，促使近期客户开始结束观望而选择看房入市。

6、番禺区：钟村成交相对稳定，华南需求回暖

2023年2月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1329宗，环比大涨66.1%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月钟村板块、市桥板块依然为番禺二手成交主力贡献板块，主要凭借“配套+楼价低洼”两大优势吸客。

其中，钟村板块“明星盘”祈福新村需求居高不下，价格表现相对稳定。其2月成交均价为32821元/㎡

另外，据广州中原研究发展部监测发现，前段时间表现平淡的华南板块，本月成交活跃度出现明显提升，中原录得的新增购房客环比1月同期亦有明显增长。

主要由于两方面原因：

一方面，市场交投氛围好转，买家观望情绪放缓，成交周期缩短，促使成交回升；

另一方面，目前业主仍然存在一定的议价空间，基本集中在5%左右，而板块楼盘以大面积的改善户型为主，降价幅度基本在30万以上，客户接受意愿较高，成交能力较前段时间高。

三、预测：成交势头延续，二手成交或有望破万宗

2月整体成交较1月春节月有明显增加，周度成交量连续多周保持上升态势，新增购房客户、二手带看量均有明显提升。

同时，目前市场基本面向好，经济环境迅速复苏，楼市已经出现筑底反弹的升温信号。

加上目前新房供应略显乏力，优质板块供应较少，后市面临新房分流问题可能性较小。因此，预计3月份二手成交延续目前回暖势头可能性较大。

广州中原研究发展部预计，3月二手住宅成交量或持续回暖，延续2月成交势头，月度成交量或在10000-11000宗区间。

而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅回升的态势。

来源：广州中原研究发展部

关键词： 成交均价 珠江新城 数据显示