焦点速递！11月广州二手住宅:金融救市调控频出,年末或为入市好时机

2022年11月，据中介协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为5543宗；

环比2022年10月同期（6626宗）环比下跌16.3%，同比下降8.3%。

受到疫情的持续影响，11月整体交投氛围惨淡，客户对楼市预期不足，购房需求短暂被抑制，成交连续下滑。

(资料图片)

价格方面，本月二手网签均价为28584元/平，环比上月微涨2.4%。

广州中原研究发展部认为，11月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）多区实施管控措施，客户看房欲望低。

11月疫情形势相对严峻，多个优质楼盘实行严格小区管理，无法正常看房、带看，买家观望情绪较浓，看房欲望不高。

据监测数据显示，11月二手客户带看量、新增客户数量环比净减超3成。

（2）“业弱客强”关系显现，业主放盘积极性不高。

据监测，在疫情期间，中原录得的周度新增盘源数量明显减少，环比净减近4成。

而业主报价方面，虽然在官方出台多条金融救市调控后，业主报价信心略有提升，但整体仍处低位水平。

据监测显示，11月业主报价指数仅为26.54%，超7成盘源选择下调报价，多个盘源议价空间有所增大，部分高价项目调价幅度超30万以上。

（3）市场分化，高端豪宅项目需求旺。

随着金融政策松绑，市场基本面向好，豪宅客户率先入市。

据监测数据显示，11月份二手千万豪宅的网签占比环比净增1.1%。

而作为豪宅风向标的珠江新城板块本月需求亦是居高不下，月度成交宗数处于今年的相对高位水平。

海珠成交跌幅明显

花都、黄埔需求不跌反升

从各区成交情况来看，多个区域二手成交均有不同程度的回落。

其中海珠整体跌幅最为明显。本月共成交485宗，环比下跌47.8%。

主要受疫情因素影响，海珠多个楼盘处于控管状态，直接影响买家的购房热情，成交下滑。

另外，番禺、荔湾、越秀、白云成交同样有较大程度的下滑，本月分别成交782宗、391宗、572宗、506宗，环比分别下降22.1%、22.3%、15.3%、25.4%。

此外，本月黄埔区、花都区二手成交不跌反升，分别共成交347宗、615宗，环比分别上涨1.2%、24.5%。

天河区：

高端改善买家逐步入市

珠江新城成交持续活跃

2022年11月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为701宗，环比下降7.0%。而二手住宅网签均价为59251元/平。

据监测发现，即使在疫情的大环境下，珠江新城板块整体成交持续活跃，成交量较上月反增7.7%。

其中，板块活跃楼盘主要以中海花城湾和嘉裕公馆为主，其均价在170000-190000元/平左右。

广州中原研究发展部认为，近两个月珠江新城需求量出现明显回暖主要有几方面原因：

一、近期无论是利率下调、卖一买一税费减免，还是金融十六条出台、第三支箭的落地，其一系列政策调控均有意修复行业信心，刺激购房买家的入市。

目前楼市整体基本面向好，因此促动豪宅客户优先入市。

二、2022年6月-9月期间，高端市场成交表现相对低迷，业主叫价相对强硬，买家入市热情不高。

因此积累了不少的优质客源、盘源，而目前属于需求爆发期，市场成交合理上升；

三、珠江新城板块疫情防控得当，受疫情封控影响较少，买家购房欲望未有明显下降，二手带看量及新增客户数量基本与上月持平。

越秀区：

市场观望氛围浓，

买家压价成常态

2022年11月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为572宗，环比下降15.3%。

而二手住宅网签均价为47829元/平。

目前区域活跃板块以东风东板块为主要支撑。

板块11月成交均价分别为84033元/平。

其中，东风东板块活跃楼盘为东风广场及锦城花园，成交均价分别为96071元/平、102692元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月东风东板块市场需求相对其它板块更为活跃，无论是新增客户数量还是带看量均处于区域内高位水平。

主要原因在于：每年年末都是学区房的需求旺季，而受时间限制，这种购房需求无法完全避开疫情，属于刚性需求。因此，东风东板块客户仍保持相对较高的入市热情。

但是，据调研了解到，目前东风东板块整体的议价空间偏大，市场以“业弱客强”为主，买家压价成交以为常态。

不少购房客户压价幅度甚至高达10%-15%，多个盘源让利超百万元。

因此，广州中原研究发展部建议，购入该类型的物业房源宜早不宜迟，尽量把握目前的购房空窗期，尽量获取更大的购房优惠。

海珠区：

疫情短暂抑制需求，成交腰斩

11月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为485宗，环比上月下降47.8%，二手住宅网签均价为41230元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，11月全月，海珠区多地受疫情的突发影响，多地转为管控区域，直接导致客户购房欲望有大幅下降；

不少小区严禁外来人员出入，“看房难”问题再度浮现。

促使贯穿11月海珠多处楼市成交处于瘫痪状态；

二手带看量、新增购房客数量环比出现大幅减少，预计在12月防疫政策优化后，买家信心将稳步修复，市场会逐步回归常态。

另外，需要指出的是，由于目前市场成交范围惨淡，区域多个板块业主出现较大的让利行为，目前不错的购房空窗期，客户可适时上车，避免错失低价入市机会。

荔湾区：

疫情影响，业客僵持情况持续

11月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为391宗，环比下跌22.3%，而二手住宅网签均价为28379元/平。

本月荔湾区康王路板块成交活跃度较10月份有所下滑，成交活跃楼盘主要集中在散盘盘源。

比如华贵路散盘，本月成交均价仅为31162元/平，套均均价在300万元/套，价格对于首套刚需客户而言很是友好。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，受疫情的持续影响，中山八路板块部分客户仍持观望情绪，而业主的观望情绪较浓，打算看清后市走势再决定是否出售物业；

加上疫情期间放盘积极性较弱，且价格未达客户预期，促使今年11月份业客僵持态势持续，成交活跃度明显下滑；

但只要客户遇到合适房源，价格吻合市场价，仍会及时出手购买。

目前板块买家仍然以置换的“卖一买一”客户居多，但由于整体成交周期偏长，促使板块成交一般。

白云区：

优质小区看房难，

租售两端成交均受阻

11月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为506宗，环比下降25.4%。

据监测显示，本月白云区机场路板块需求相对其它板块活跃。

目前板块活跃楼盘主要为白云骏景花园，其成交均价为40576元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，受疫情的影响，目前白云区亦出现“看房难”的局面；

多个优质小区盘源均对外来人员有严格的出入控制，大大加大了中介机构带看的难度，租售两端均受到较大影响，这导致本月白云成交相对低迷的主因之一。

另外，值得一提的是，本月罗冲围板块客户主要以“卖一买一”的置换需求为主；

但大部分置换业主让价幅度未能达到客户心理预期值，导致目前板块成交周期明显拉长，业客观望情绪较浓。

番禺区：

钟村成交相对稳定，

华南需求略有萎缩

2022年11月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为782宗，环比回落22.1%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月华南板块成交略有萎缩，板块活跃盘源主要以金山谷花园为主，其中原成交均价为62508元/平。

另外，根据中原成交数据显示，本月钟村板块主力盘祈福新村其市场需求虽有所下滑，但整体成交相对其它楼盘而言依然活跃。

主要有两方面原因：

一方面，业主供应积极，市场上新增盘源明显增多，业主心理价位下调，议价空间明显增大，议价幅度基本可以在3%-5%及以上。

从而客户的可选择户型、盘源增多，接受意愿提高，促买家入市步伐明显加快；

另一方面，祈福新村小区配套成熟，生活氛围浓厚。同时，在本次疫情爆发的情况面前，祈福新村物业管理亦有不俗的表现，从而受不少的购房者所青睐。

预测：

救市调控频出

年末或现翘尾行情

二手成交或跃升在6800-7200宗区间

11月份，因疫情因素影响，多区楼盘受严格管控，二手成交持续冰点。业客双方观望情绪相当浓，市场成交未见明显起色。

但值得一提的是，从“第三支箭”及“楼市金融十六条”的调控出台不难看出，近期政府开始逐步“救市”，大规模“放水”房企。这将有利于提振购房买家信心，保证房地产的健康运行。

加上12月1日起，广州防疫政策优化，社会逐步复工复产，经济环境稳步复苏。

因此，在疫情得到缓解后，买家信心将逐步重建，二手市场需求将稳步回暖，成交或许会迎来一波小爆发。

因此，广州中原研究发展部预计，12月二手住宅成交量或将小幅提升，月度成交量或在6800-7300宗区间。而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。

来源： 广州中原研究发展部

关键词： 成交均价 珠江新城 祈福新村