观点：美写字楼价值短期内难恢复

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自新冠疫情暴发以来，混合办公已成新常态，“办公室+居家办公”的模式和远程办公正在重塑美国商业地产中核心写字楼的价值。近日，英国经济研究机构凯投宏观发布报告预测，到2025年底，美国写字楼的价格将比峰值下跌35%，由于市场对办公空间的需求减弱，美国写字楼价值至少要到2040年才可能恢复到疫情前的峰值。

据统计，当前美国写字楼的使用率仅为疫情前的一半左右。波士顿咨询公司此前研究发现，平均而言，美国写字楼空置率已由12%升至17%，而利用率由70%大幅下降至42%。房地产经纪公司第一太平戴维斯统计显示，旧金山和亚特兰大等城市的写字楼空置率已经攀升至30%。不仅如此，而且写字楼价值也将下降。机构预计，写字楼需求不振叠加融资收紧，未来12个月至36个月内，美国写字楼价值将比疫情前锐减约40%。

过去几年，美国新兴行业和初创企业不断涌现，导致对办公空间的需求快速增长，写字楼的供应量大幅增加。然而，供应的迅速扩张使市场上存在过剩的写字楼，致使租金下降，写字楼空置率也进一步上升。此外，当前经济衰退风险的加剧使美国写字楼市场前景更加黯淡。多数行业专家分析预测，伴随着更多租约到期、企业不断缩减用地规模，未来写字楼空置率还将继续上升。

由此来看，写字楼市场已经成为美国商业地产中最具挑战的一个板块，需求收缩、再融资难度加大叠加美联储不断加息、通货膨胀居高不下等因素，将给写字楼价值复苏带来极大不确定性。短期内，美国写字楼市场难以看到复苏迹象。

另外，值得注意的是，美国写字楼空置率急剧上升，可能将成为银行业下一个重大风险源。数据显示，美国商业地产约80%的贷款来自中小型地区性银行。如果地产业主找不到租户，还不上贷款，大概率将发生违约事件。摩根士丹利预计，到2025年底，将有大约1.5万亿美元的债务到期，这可能导致一波贷款违约潮，从而使已经深陷泥潭的银行业雪上加霜。本月早些时候，美国财政部长耶伦也警告称，由于人们对远程工作的态度和做法都发生了巨变，对办公空间的需求也相对减少，商业地产领域将出现“问题”，尤其是在利率上升的环境下，银行业可能因商业地产估值走软而感到压力。

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