黄埔楼市熄火了?没那么脆弱!

(资料图)

作为广州两大明星区域——黄埔和番禺，房价不相上下、地理位置足够靠近天河、海珠等中心四区，且自身的明星板块（万博&科学城）都发展得不错，所以一直被拿来比较。

前几年，东进的大旗，加上轰轰烈烈的旧改，黄埔高歌猛进；

而今年，随着万博戏份拉满，土拍多次封顶摇号，使得番禺成为广州楼市炙手可热置业区域，相比之下，黄埔这边稍显逊色，不温不火的楼市，土拍表现也一般，这些都似乎给黄埔蒙上了一层纱。

难道，黄埔真的熄火啦？今天我们就来聊一聊黄埔！

看似“熄火”的根本原因

当前，市场趋于平缓，所以但凡有任何利好消息，都会成为关注的焦点！

截至7月，2023年上半年广州就土拍地块中番禺就占了6块，其中有多块地还是封顶摇号成交的，可见上半年番禺在土拍上带来的动静有多大。

其次，番禺今年最火的区域便是万博片区，万博扩容、里仁村旧改签约动工、华润万象城的到来，都集中在这个区域；热度集中便容易炒起来，也更容易形成类似珠江新城、琶洲这样的商务区概念，购房者对于区域发展更有信心，这也是为什么万博的新盘能卖爆的主要原因之一。

△制图：搜狐焦点广州

反观黄埔，今年土拍出让数量少，新推出的盘也是寥寥无几，更多的是持有盘加推和尾盘在售，不够吸睛。

且每次能引发大众关注的点，无不外乎就是哪个盘降价了，哪个盘推特价了等，导致部分人士觉得对黄埔的期望似乎过高了！

同时，科学城产业主导，比较少集中兴建写字楼、商业和住宅，相对分散，而且科学城扩容近7倍，很难形成组合拳炒高热度。

亏是不可能的，只是少赚点

尽管当前黄埔的舆论导向非正面的居多，但瓜可以吃，人还是得保存理性思考，别被轻易带偏了，黄埔还是值得买进的！

1、物理距离导向

从地理位置来看，黄埔天然靠近天河、海珠，而当前中心四区高企，需求外溢到黄埔区，因此依然有不少金珠琶的年轻白领会选择跨区到科学城买房。

2、发展势头很猛，后备上市力量澎湃

当前黄埔的基本面和发展趋势，这两年并没有发生根本性逆转。市面上讨论更多的是黄埔房价，而不是黄埔GDP/黄埔发展不行，大家对于黄埔的发展增速还是有目共睹的。

截至2023年7月份，黄埔区上市企业数量达到80家，位居广州全市第一，值得一提的是，黄埔全境在省证监局办理上市辅导备案的企业超20家，后备上市力量澎湃。

△黄埔科技企业孵化器园区 图源：广州黄埔发布

另外，黄埔近5000亿的GDP连续8年位居全市第二，其中科学城GDP占比超过全区的50%。（数据来源：广州统计局）80%以上的上市公司、60%以上的科技公司、90%的世界500强企业，均位于科学城。（数据来源：广州日报）

发展势头依旧很猛，大有赶超天河之势！

3、价格回调，只是赚得没那么多而已

说回房价，黄埔前几年发展势头迅猛 ，某种程度上的回调，也是一种必然。

据中指院的统计数据显示，从2018年到2022年：

科学城板块的一手房房价从2万/㎡涨到4.2万/㎡，4年翻倍。

知识城板块的一手房房价从1.3万/㎡涨到2.68万/㎡，同样4年翻倍。

老黄埔板块涨幅少了点，但也有40%，从3.76万/㎡涨到5.26万/㎡。

要知道，2018年时，黄埔成交均价不到1.7万/㎡，低于广州市均价，也低于番禺的均价，但到2022年，均价已涨到4万/㎡，超出广州市均价的10%。

同时，在上一轮楼市周期里，短时间内板块跃升，不少业主心态强硬，挂牌价虚高。而后在政策调控下，市场降温，二手被挤水分。加上经济形势不明，个别急于套现的业主把虚高的报价回调，就成了传闻的“降价抛售”。

而实际上，经过2022年的挤水分，黄埔二手房价回到正常水平，也比2019年涨了不少。

从广州房产统计的数据看，2019年买入黄埔科学城的，不管是核心区还是非核心区，约80%的小区都是涨的！

购房逻辑

不可否认，黄埔这几年的迅猛发展中，多少产生了一定的泡沫，而当前的回调实属一种挤泡沫行为，反而让买进黄埔变得更加安全！

老黄埔：距离金珠琶够近

城市界面有待更新

目前，老黄埔卖的主要是区位，和珠江新城、金融城、琶洲构造的黄金三角均相距不远。其中，珠城直线距离10公里，琶洲直线距离不到7公里，金融城最近，直线距离只有不到6公里。

△老黄埔江景实景

但弊端也比较明显，就是居住环境和城市界面会旧一点。

如果你就在珠金琶工作，比较看重通勤，可以考虑中鼎·君和名城·珺合府，老黄埔的网红盘，所在的鱼珠片区是珠金琶进入黄埔的门户。

如果你看中大城生活和居住的舒适感，万科·黄埔新城是不错的选择，继城市之光后又一个超级大盘，在户型产品的打磨上，万科下了真功夫。

科学城：既有“科学”又有“城”

新广州人的置业白月光

目前的科学城，以旧盘加推为主，产品主要面向刚需/刚改客群。其中区府板块有星樾山畔TOD、佳大瑞园、科城山庄、保利罗兰国际等，科学城版块有大壮名城，香雪版块有时代天韵等。

接下来简单说一下几个“扛把子”项目。

△科学城实景

大壮名城，科学城天花板级别的项目！

大壮名城所在的地方相当于科学城的核心了，旁边就是万达广场，自身也会配建商业体。未来西边就是科学城招标建设的全新️商业中心。出门就是华师系小学和初中，外加公办幼儿园，学位充足。步行范围内，而且基本上没有机动车，安全。

如果想总价500万上车大壮名城，可以选择项目稍小的户型产品，如果想改善的话，项目也有256㎡的大平层。

大壮名城实景

佳大瑞园，性价比项目，实景现楼，主推建面93-129㎡三至四房。

项目坐拥3条城轨和1条高速，交通非常便利，步行可达地铁21号线水西站，快线4站可转5号线，速达珠江新城。

同时，佳大瑞园还是科学城难得的低密住宅项目，绿化率高达36%，容积率仅2.2，园林面积近万方，还有儿童游乐区、环形跑道，满足全龄段的休闲玩乐需求。附近还有香雪公园，周末休闲好去处。

佳大瑞园周边实景

知识城：刚需上车黄埔门槛

城市界面新，且有后发优势

从知识城的发展情况来看，环凤凰湖已经逐渐成熟，广州国际创新驱动、知识大厦、广州知识产权交易等相关产业已经落成。

△知识城实景

截止目前，知识城已聚集超过1000家前沿科技企业，包括瑞士龙沙、粤芯、诺诚健华、百济神州、创维、百度Apollo等都在其中。2022年，知识城在建投资项目186个，总投资超过3000亿元，产值超5500亿元。

目前知识城板块在售新盘很多，内卷比较严重。

其中，位于城“芯”的知识城·悦辰壹号，东北临风景优越的30万㎡凤凰湖湿地公园，西北是拥有广州比较大的人工湖风景的九龙湖，南侧帽峰山，景观资源不错。

项目相关图片

项目配建有公立20班幼儿园和公立30班小学，一路之隔为广州实验中学，周边更有国际名校广州新侨学校和省级公立华附知识城校区（建设中），综合素质来看，是知识城比较值得上车的项目！

另外，刚需买房还可以选择星汇城TOD、升龙学府上城及时代印记广州等盘。

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