全球快看：“停贷”风波起!取消预售,有多难?

近期，全国多地刮起了一股“停贷”风，引发热议。

项目停工、烂尾风险增加

(相关资料图)

“停贷”潮愈演愈烈

据不完全统计，目前从江西景德镇到南昌、郑州、武汉、长沙等城市，已有数十个楼盘发出了停贷通知书。

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景德镇市恒大珑庭全体业主发布的强制停贷告知书，被视为此轮“停贷潮”的起点，具体内容大家可以看看下图。

其他楼盘遇到的情况，也大致相同。

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业主们认为，既然楼盘无法按时交付，烂尾风险增加，那就无需继续偿还按揭贷款。

他们也提出业主早已将首付款及房贷，通过银行纳入了监管账户。如果监管账户不被挪用，即使开发商破产，也不至于影响楼盘的正常建设及交付。

广州这些项目

正遭遇停工、烂尾

广州，虽尚未有项目爆出业主停贷的情况。

但项目停工，交付无期，业主被迫住在烂尾楼等相关的情况，并不少。

如为众人所知的澳洲山庄，因开发商资金链断裂导致烂尾，至今约24年。

上世纪90年代，很多人看中其自然风光和美好的配套规划，哪曾想掏尽存款却换来烂尾楼，身无分文仍要还银行贷款。

如今，他们都老了，有人坚守，有人离开，有人逝去。他们希望，在有生之年，能拿到自己所购房子的房产证。

澳洲山庄 搜狐焦点早期拍摄

这样历史悠久的烂尾楼还有不少，如中水大厦、白云区竹料镇165栋集资房、龙津花园紫荆阁等。

再将眼光放到近期，如花都一项目已停工10余月，交付遥遥无期，区住建局虽已多次督促企业主体尽快复工，但进展缓慢。

图源：人民网留言板

花都一楼盘现场 搜狐焦点早期拍摄

还有像天河一项目，也被曝停工多时。而该项目所属房企目前也在积极自救中。

天河一楼盘现场 搜狐焦点早期拍摄

这些楼盘，都在等待着他们未知的命运。业主们，也在等。

搜狐焦点依据网络信息整理

项目交房无期

业主该怎么办？

对于此次波及多地“停贷潮”，很多人都好奇面对项目停工、烂尾，该如何解决？

不还贷，真的就可以了吗？

北京方利律师事务所律师贾瑞果提到，购房贷款主要涉及两个法律关系，一个是业主和开发商的房屋买卖关系，一个是业主和银行之间的贷款关系，也就是借贷关系。

房屋烂尾，其实涉及的是业主与开发商之间的关系，开发商违约，楼盘停工，无法按照约定交房。

一般情况下，烂尾和银行之间并无直接的关系，并不会影响业主与银行之间的关系。

也就是说，业主与银行的债权债务关系不会因为房屋状况的变化而变化，即使出现烂尾情况，业主还是需要按照贷款合同的约定进行还款。如果业主与银行之间的贷款合同中没有特别约定的情况下，业主单方面停止还贷，一般情况下会造成对银行的违约。

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不过，很多业主似乎也不在乎这件事了。

在多份告知书上，他们表示

“大批业主失业在家，生活无比艰难，已无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？”

不难想象，业主们走到这一步，也是无奈之举。

其本心还是希望问题得到解决，能够早日成为真正的业主。如果问题得不到解决，受伤害的不仅是业主，他们也有可能面临征信污点、资金偿还等问题。

今年年初，一位很火的燕郊业主，在网络上分享了自己因为还不上房贷，最终选择断供的亲身经历。

结局是悲伤的。房贷逾期7个月后，他被银行起诉，如今不仅要偿还本金，还要承担利息加罚息，外加案件受理费、律师费等19万元的附加费用。

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停贷若不可行，业主又可以做些什么？通过法律途径是更好、更安全的选择。

看个例子，一购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判决购房者不用继续承担剩余贷款了。

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这其中还涉及购房合同中的不少细节问题。大家有兴趣可以再去网上查阅一下。

当然，如果楼盘在停工多时后，能得到官方及时出手，或者其他企业接盘，自然也是不错的。

广州南沙恒大阳光半岛也曾停工多时。2021年，南沙先后发文强调将恒大阳光半岛项目所有收入缴入政府维稳托管专户，以切实维护购房人权益及保障工程持续建设；并要求恒大阳光半岛项目要围绕保交楼目标，继续加大人力物力投入，加快施工进度，确保如期交楼。

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取消商品房“预售制”

还有多远？

该事件背后，还有个引人深思的问题，即商品房预售制及其预售资金监管。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进提出此次停贷涉及的停工面积较大，部分虽然复工，但属于表演式复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。

此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段，在实际操作过程中，有些银行出现的漏洞也导致了市场乱象，包括假收入证明、经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等。

在处理这些问题的时候，违规运作的银行也应该负责。

亿翰智库研究总监于小雨则表示，个别业主停贷风波或从市场端加速现房销售制度落地。从购房者的选择偏好看，现在买家格外关注房企施工和交付进度，进而倒逼开发商销售现房，更倾向于选择央企、国企或有实力的房企。

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提到现房销售制度，不得不聊聊我们当前的“预售制”。

预售制，源于香港的“卖楼花”，于1994年在内地落地。

在住房短缺的时代，预售制对提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。

而随着时代的发展，房地产市场供求出现的变化，将预售制背后的潜在风险不断放大。

自2005年以来，全国两会上不时传出“取消商品房预售制”的声音。

在一些代表委员看来，逐步取消商品房预售，实行现房销售制度，是切实保护购房者权益的需要。

在全国多家房企现债务危机，多地楼盘现烂尾或面临烂尾风险的大背景下，今年两会再次掀起对“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的讨论。

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当时，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希这样形容道：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”

很明显，这样的模式并不利于保障购房人权益。

全国政协委员、南通大学校长施卫东则表示，预售制风险逐渐暴露，严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售，建议及时总结推广相关经验，按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”

……

第一步已经踏出，后续的可能才会有更多。

大家觉得，商品房现房销售，离我们还会有多远？

关键词： 阳光半岛 商品房预售制 澳洲山庄